Poštovani,

U narednim redovima nastojali smo ponuditi odgovore na uobičajena pitanja u vezi prometa nekretnina. Ukoliko ovdje ne pronađete ono što vas zanima pogledajte rubriku “savjeti krediti” ili nam pišite o vašem problemu ili nas kontaktirajte putem telefona. 

1.Šta je nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupovinom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu (parcelu) ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

2.Koji dokumenti su potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine?
Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su vlasnički list – zemljišno knjižni izvadak kao I dokumentacija kojom se dokazuje način sticanja nekretnine(ako se radi o stanu), ako je riječ o zemljištu potrebna je kopija katastarskog plana, vlasnički list – zk izvadak ili građevinska I upotrebna dozvola  (ako se radi o kući).

3.Kako se određuje vrijednost nekretnine?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavac, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava I na ovu vrijednost kupac plaća porez, dok vrijednost nekretnine potrebnu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

4. Šta su I kako funkcioniraju zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Zemljišne knjige temelje se na podacima katastarskog stanja zemljišta. Vezano za ovo, stanje u katastru I zemljišnim knjigama suda ne moraju se podudarati uvijek ali ih je bitno uskladiti I to se može uraditi naknadno.
Katastar zemljišta  je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja, proizvodnoj sposobnosti i korisnicama tj. posjednicima zemljišta.
Pristup zemljišnim knjigama i katastru zemljišta tj. mogućnost traženja izvadaka ima pravo bilo koja zainteresirana strana. Jedino mjerodavno kod sklapanja kupoprodajnog ugovora je stanje iz zemljišnih knjiga, Općinskog suda (u kantonu Sarajevo to je Općinski sud Sarajevo, odsjek KPU-za stanove I Zemljišno-knjižni ured  za čestice katastra I kuće). 

5.Ko može kupiti nekretninu u BiH?
Ne postoje prepreke niti sankcije za kupovinu nekretnine u BiH, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz  državljanstva odnosno posjedovati ličnu/osobnu iskaznicu Bosne I Hercegovine.

 
6.Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u BiH?
Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova saglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu saglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva.
Predmetnu saglasnost, uz uslov reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno dobijenom odobrenju Ministarstva pravosuđa. U svakom slučaju, stancima stoje na raspolaganju i druge mogućnosti, preko trgovačkih društava.

7.Ko može prodati nekretninu u BiH?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, ali prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni posjed. (kod nasljeđivanja, dosjelosti…)

8.Koje su obveze kupca i prodavca u prometu nekretninama?
Kupac je prodavcu obvezan isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene bilo putem bankovnog računa, odjednom ili putem hipotekarnog ili drugog kredita. Prodavac je obvezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posjed i dozvoliti na istoj prijenos vlasništva.

9.Šta je tabularna izjava?
Tabularnom izjavom prodavac izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, povodom čega dozvoljava kupcu zemljišno – knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini.

10.Koliki iznos kapare kupac isplaćuje prodavcu?
Kapara je polog kojim kupac prodavcu isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namjere kupovine nekretnine. Kaparu u cijelosti regulira Zakon o obveznim odnosima.
Iznos kapare je predmet dogovora, a sukladno zakonski predviđenom maksimumu. Kapara najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene.

11.Ko i gdje ovjerava kupoprodajni ugovor?
U Bosni I Hercegovini Ugovor se ovjerava kod javnog bilježnika - Notara. Samo Ugovor ovjeren kod notara se može oporezovati I predočiti zemljišnim knjigama. U slučaju  da jednu stranu zastupa punomoćnik, punomoć treba biti ovjerena kod notara ili u Ambasadi BiH ako se ovjerava u inostranstvu, odnosno dokument se može ovjeriti kod notara I nadovjeriti Apostille pečatom kod nadležnog suda države ili grada gdje se ovjerava.

12. Šta je porez na promet?

Porez na promet nepokretnosti je procentualni iznos novca koji se plaća općini na kojoj se nalazi nekretnina i u Kantonu Sarajevo iznosi 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju procjenjuje isključivo porezna uprava općine. Porez na promet se plaća pri kupovini stanova ili kuća koje su ranije izgrađene (starogradnja) a pri kupovini stanova u novogradnji PDV – porez na dodanu vrijednost je već uključen u cijenu stana. Porez na promet plaća isključivo kupac nekretnine jer je to jedan od uslova da može upisati pravo vlasništva na kupljenoj nekretnini.